Dopo il grande successo del post “Quel pasticciaccio brutto del superbonus 110%”, ecco l’atteso seguito: “Tutto quello che avreste voluto sapere sul Superbonus 110% e non avete mai osato chiedere”. Domande e risposte, aggiornate al 2024, per capire a che punto siamo, quali misure sono ancora in vigore e quali  no, e soprattutto se conviene ancora chiederlo.

Le domande provengono sia dall’universo social, sia dal pubblico “reale” dello studio (fatto di clienti attivi e potenziali, collaboratori, fornitori, conoscenti). Perché se c’è una cosa che caratterizza davvero il Superbonus, è proprio la sua trasversalità, dal momento che tocca un tema che sta a cuore a tutti: la casa.

Quindi, partiamo subito con la prima domanda:

D. “Ma il Superbonus 110% alla fine è stato prolungato per il 2024 oppure no?”

R. No: non è stato rinnovato. Chi ha intenzione di iniziare dei lavori di ristrutturazione nel 2024, non potrà più beneficiare del superbonus 110%. 

D. “Quindi le agevolazioni sono finite?”

R. No: chi inizierà dei lavori di ristrutturazione, quest’anno, potrà comunque beneficiare di un bonus. I condomìni che intendono ristrutturare le facciate o fare interventi di efficientamento energetico come il cappotto termico o l’installazione di pannelli solari potranno averlo al 70%. L’anno prossimo questo valore scenderà ancora, al 65% Dopodiché, il bonus cesserà di esistere, salvo ripensamenti del governo in carica.”

D. “Questo, per i condomìni. E per i lavori all’interno delle case?”

R. I privati che eseguono lavori di efficientamento nelle loro case, si prevede un’agevolazione al 50% (bonus ristrutturazioni) calcolato su massimo di 96 mila euro per unità abitativa.

Per tutti i bonus, vecchi e nuovi, di qualunque aliquota, non si potrà più ricorrere alla cessione del credito, che era già cessata nel 2023.”

D. “A quanto ammonta il bonus per le ristrutturazioni condominiali terminate nel 2023?”

R. “Per le ristrutturazioni condominiali portate a termine entro il 30 settembre 2023, il bonus si attesta al 90%.” 

D. “Il mio cantiere è finito nel 2023, ma è iniziato nel 2022…Sono stati lavori molto impegnativi. In questo caso, come ci si regola?”

R. Le spese effettuate per il 2022 possono ancora rientrare nel bonus 110%, ma a una condizione: dimostrare che entro il 30/09/2022 è stato portato a termine almeno il 30% dei lavori. Questo per evitare “furbetti” che pagano in anticipo il lavoro di un anno per vederselo superscontare…

D. “La ditta edile che stava effettuando i lavori è fallita prima di terminarli. Risultato: mi ritrovo con i ponteggi a penzoloni e la facciata a metà! Temo che il fisco venga a chiedermi conto dei rimborsi che la ditta (o il suo intermediario) si sono indebitamente scontati, a fronte dei lavori non eseguiti. Possono farlo?”

R. No. Il fisco non può rivalersi né sul privato né sul condominio se è evidente che non c’è stata compiacenza di reato da parte del committente-contribuente. 

D. “Posso fare causa alla ditta che non ha eseguito i lavori?”

R. Certo. Ma è opportuno leggere bene il contratto, e valutare il singolo caso, perché è proprio nella stesura del contratto che possono inserirsi cavilli insidiosi (ed ecco per cui sarebbe opportuno farsi assistere subito da un avvocato di fiducia). Un consiglio generale e semplice da applicare: se ci sono ponteggi ancora attaccati alla facciata, è bene farli smontare subito, perché da soli possono arrivare ad incidere fino al 30% del costo totale dei lavori! Oggi, infatti, i ponteggi devono rispettare determinate norme di sicurezza, e raramente le ditte edili li acquistano: preferiscono noleggiarli da aziende terze. Più passano i giorni, più il costo del noleggio aumenta. Ed è una voce di costo che è opportuno eliminare subito. 

D. “Sto per comprare una casa che è stata recentemente oggetto di ristrutturazione con bonus 110%. Come ci si comporta con il credito di imposta?”

R. Chi vende una casa ristrutturata può cedere il credito di imposta alla parte acquirente oppure mantenerlo. È una libera scelta, che però va messa a contratto. Generalmente si procede con la cessione al nuovo proprietario. Per chi acquista, potrebbe essere saggio far inserire una clausola-tranquillità: se da qui a 10 anni si verifica qualunque problema di natura economica, civile o penale relativa alle ristrutturazioni, ne risponde il vecchio proprietario.

NOTA: nelle compravendite immobiliari è sempre opportuno che la parte acquirente proceda in modo da tutelarsi preventivamente, anche in contesti in cui in apparenza sembra tutto regolare. Un esempio che è capitato sovente in Lazio: proprietari di case costruite da cooperative edili chiuse in passivo, si sono visti chiamati in causa personalmente, come singolo assegnatario del bene (come è accaduto con tante Aree 167).

D. “Sto per vendere una casa ristrutturata con il bonus 110%. Grazie ai lavori, il suo valore di mercato è aumentato! Questo pone degli obblighi fiscali aggiuntivi?”

R. Sì, ma solo in alcuni casi.

La Finanziaria di quest’anno ha chiarito che se la casa è aumentata di valore a fronte dei lavori eseguiti, chi la vende deve pagare la plusvalenza del bene a fronte del credito versato. 

Vediamo di tradurre dal legalese all’italiano.

Una casa ristrutturata, vale di più di una da ristrutturare. Quindi se la vendiamo, otteniamo un guadagno maggiore. Ora, immaginiamo di aver fatto i lavori con uno sconto in fattura. Di fatto, non abbiamo investito (quasi) nulla. Però, alla vendita, ci guadagniamo. Ammettiamolo: era inevitabile che il Fisco venisse a battere cassa…

L’imposta si attesta al 26% della plusvalenza (ovvero la differenza di valore tra quello che la casa valeva prima dei lavori e quanto vale dopo). In alternativa, potranno essere applicati i soliti scaglioni IRPEF. Attenzione, però: questa logica non si applica sempre. Infatti NON si applica se:

• la casa è l’abitazione principale del venditore;
• il bonus è stato richiesto in dichiarazione (quindi non con sconto in fattura o cessione del credito, ma nella logica “me la vedo io con lo Stato”);
• alla data della cessione dell’immobile, i lavori superbonus saranno finiti da più di 10 anni. 

D.”Ho meno di 36 anni e intendo acquistare la prima casa con il bonus Under 36. L’immobile però necessita di qualche lavoretto… posso chiedere il bonus ristrutturazioni o le due misure vanno in conflitto?”

R. Nessun conflitto: è possibile richiederlo. Anche perché il risparmio derivato dal bonus Under 36 è veramente minimo, pari a circa 5 mila euro (uno dei tanti casi in cui si poteva e si doveva fare di più).

Avete altre domande? Inseritele nei commenti o scriveteci a info@morbinatilongo.it ! Se avete dubbi, contattateci: la valutazione della posizione e della posizione è sempre gratuita e senza impegno.