Recita un vecchio adagio: “è nei dettagli che si nasconde il diavolo”. 

Il diavolo forse no, ma le fregature certamente sì. Specialmente quando i “dettagli” sono quelli contrattuali. Il superbonus 110% è un collettore di esempi di questo tipo: negli ultimi mesi, le scrivanie del nostro studio si sono riempite con pile di contenziosi che vedono opporsi, da una parte, i condomìni, e dall’altra le imprese edili appaltatrici dei lavori di ristrutturazione. La ragione del contendere? 

La mancanza di un buon contratto, steso in modo da tutelare entrambe le parti. 

Analizziamo più da vicino in che modo il contratto può fare la differenza nelle cause di risarcimento danni che vedono coinvolte imprese edili nel contesto del Superbonus 110%.

Vi evitiamo lo “spiegone” sul Superbonus e i suoi pasticci, perché potete recuperarlo facilmente dagli articoli precedenti (in particolare da “Superbonus 110% nel 2024: domande e risposte”). Qui ci limitiamo a ricordare la cosa più importante per l’argomento di cui stiamo parlando, ovvero che l’accesso a questi incentivi è subordinato al rispetto di determinate scadenze per la realizzazione dei lavori. Ciò implica che qualsiasi ritardo non solo può compromettere l’efficacia degli interventi, ma anche precludere l’accesso ai vantaggi fiscali previsti. Anche se questo ritardo ricade su terzi, ovvero la ditta appaltatrice dei lavori. 

Viene naturale pensare a un risarcimento danni. Ma, come abbiamo già preannunciato, “possibile” non vuol dire “scontato”. Per rendere le cose più chiare, analizziamo tre casi reali in cui l’inadempienza di un’impresa costruttrice ha portato alla perdita dei benefici del Superbonus per il committente. Tre casi, tre prospettive diverse.

Caso 1: ritardi accumulati per cattiva gestione 

Il committente ingaggia la ditta edile per ristrutturare un’unità unifamiliare; la ditta si impegna a terminare i lavori entro una specifica data. Il rispetto di questa data è indispensabile, perché bisogna dimostrare di aver realizzato almeno il 30% dei lavori entro il 30 settembre 2022, o addio superbonus. Il committente versa l’acconto, iniziano i lavori. La ditta però accumula ritardi. Si scopre in seguito che aveva impegnato i soldi dell’acconto in altri cantieri. Il committente la trascina in tribunale e chiede i danni. 

Il giudice riconosce il danno, che però quantifica “solo” nella misura del 10% dei lavori appaltati, senza tener conto del mancato rimborso di Stato.

Perché? Perché anche se la ditta appaltatrice era inadempiente, nulla vietava al committente di presentare una nuova pratica, direttamente o attraverso altri soggetti.

Caso 2: troppe dimenticanze (ma non nel contratto)

Caso simile, non uguale: la ditta appaltatrice (che va di moda chiamare “contractor”) si impegna contrattualmente a finire i lavori e il disbrigo di tutte le pratiche connesse in tempo per permettere ai committenti di accedere al Superbonus. Però poi “si dimentica” di eseguire la valutazione energetica del fabbricato, la progettazione di massima ed esecutiva, il computo metrico dei lavori, tutti “dettagli” che sono assolutamente indispensabili in casi del genere. I committenti riescono comunque ad accedere al bonus “ristrutturazioni” ma per colpa del ritardo perdono altri benefici. Chiedono i danni in tribunale. 

Il giudice riconosce il danno e condanna il “contractor” a pagare la differenza tra il bonus ristrutturazioni, effettivamente goduto, e la cifra totale a cui i committenti avrebbero potuto accedere se non fossero arrivati troppo tardi. 

In sintesi: per colpa dei tuoi ritardi, i clienti non hanno avuto il superbonus? Adesso glielo paghi tu.

Caso 3: manca la C.I.L.A.!

Anche qui una “dimenticanza” eccellente: la ditta appaltatrice non rilascia la C.I.L.A (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata), la pratica “madre” indispensabile per mandare avanti la richiesta di Superbonus. Non solo: dopo aver preso l’acconto, comunicano di non voler continuare con l’espletamento dell’appalto. I committenti portano la ditta in tribunale e chiedono:

• lo scioglimento degli obblighi contrattuali
• la restituzione degli acconti
• un danno da 150 mila euro, calcolato in base ai bonus a cui non avrebbero più potuto accedere. 

Il giudice accoglie la richiesta di scioglimento del contratto e della restituzione degli acconti, ma non quella del danno da 150 mila euro. Perché? Perché l’inadempienza della ditta appaltatrice non toglieva ai committenti la possibilità di rivolgersi ad altri per portare a termine i lavori. 

Da questi tre esempi emerge chiaramente che è il contratto a fare la differenza.

La stipulazione di un contratto chiaro e dettagliato è sempre fondamentale. È essenziale che questo documento includa clausole specifiche riguardo le tempistiche di completamento dei lavori e le conseguenze dell’inadempienza. Tali clausole, quando ben definite, possono facilitare la richiesta di risarcimento danni nel caso in cui una delle parti non rispetti gli accordi presi. È proprio quanto accaduto nel caso n.2 l’unico in cui il giudice ha condannato l’impresa edile a risarcire in toto il danno del mancato superbonus: perché era l’unico in cui questa eventualità era stata messa a contratto, nero su bianco.

Vediamo quali sono, in linea generale, le strategie contrattuali che possono tutelarci da potenziali inadempienze:

1. Clausole penali: Inserire nel contratto clausole penali per ritardi o mancato completamento, quantificabili in termini economici.
2. Garanzie assicurative: Richiedere garanzie assicurative che coprano eventuali danni derivanti da ritardi o difetti nei lavori.

Vale sempre la pena consultare previamente un avvocato esperto che conosca bene le dinamiche del settore edile, in modo da costruire un contratto inattaccabile: non fidatevi dei precompilati che girano su internet e non lasciate che l’intera responsabilità ricada solo sull’amministratore di condominio. In caso di problemi, i condòmini sono chiamati a rispondere direttamente alle spese extra e stiamo parlando di somme considerevoli. 

L’esecuzione dei lavori è arrivata ai ferri corti? Oppure volete iniziare al meglio un progetto di ristrutturazione, senza ritrovarvi sorprese?

Non lasciate che un’inadempienza comprometta i vostri piani: contattate il nostro studio. Valuteremo insieme, senza impegno, la vostra situazione e le eventuali azioni da intraprendere.