C’è chi lo adora, c’è chi lo odia, tutti ne parlano. Ma cos’è, davvero, il Decreto “Salva Casa”?

In breve: il Decreto 69/2024 è una misura voluta dal MIT (Ministero Infrastrutture e Trasporti) volta ad aiutare i proprietari di immobili a regolarizzare piccole difformità edilizie senza dover affrontare procedure complesse, cosa che avviene attualmente, anche per interventi di piccolo conto. È stato convertito in Legge n. 105 il 24 luglio 2024. Vediamo cosa prevede in dettaglio.

Scovare, punire e contrastare gli abusi edilizi è senza dubbio necessario: ma occorre anche che i provvedimenti siano commisurati all’abuso commesso. Non è la stessa cosa aggiungere deliberatamente un secondo piano a una villetta o abbattere la parete che divide cucina e soggiorno per sfruttare meglio gli spazi e creare una cucina a vista. Così come non è la stessa cosa ricavare un secondo bagno in un sottotetto non abitabile o allargare l’ingresso della camera da letto (magari per consentire il passaggio di una sedia a rotelle). 

Qual è la differenza tra questi tipi di interventi? Da un lato, abbiamo interventi che incidono sul valore catastale della casa: aggiungere un secondo piano a una villetta aumenta la superficie disponibile, quindi le stanze a disposizione e di conseguenza il prestigio della casa; stessa cosa per il secondo bagno, dal momento che i doppi servizi sono un aspetto molto apprezzato da un potenziale acquirente. Dall’altro, abbiamo invece interventi che non influiscono sul valore dell’immobile ma incidono solo su aspetti funzionali e di utilizzo degli spazi. Senza contare il rischio sicurezza, che pesa molto di più sui primi. 

Prima di entrare nei dettagli, leggi la tabella di contenuti di questo postblog:

1. Sanare un abuso edilizio: cosa prevede attualmente la procedura

Attualmente, un proprietario che vuole sanare una piccola irregolarità edilizia, come l’abbattimento del muro che divide la cucina dal soggiorno, deve affrontare un complesso iter burocratico. La normativa attuale richiede infatti che l’intervento sia conforme sia alle leggi vigenti al momento della realizzazione sia a quelle in vigore al momento della richiesta di sanatoria, un principio noto come “doppia conformità”​. Questo significa lunghe attese per le approvazioni comunali, costi elevati per ottenere tutte le certificazioni necessarie, e l’obbligo di dimostrare la regolarità dell’immobile fin dalla sua costruzione originale, cosa che per le case più antiche, magari in piccoli comuni, diventa pressoché impossibile. 

Questa procedura comporta spesso la necessità di ricorrere a tecnici specializzati per la preparazione della documentazione e per l’interazione con gli uffici comunali, con costi aggiuntivi che possono diventare significativi. Inoltre, molte richieste di sanatoria vengono respinte a causa di piccoli errori o irregolarità minori che non sono più sanabili con la normativa attuale, lasciando i proprietari con immobili che non possono essere né venduti né ristrutturati legalmente​. Pensiamo anche a cosa accade quando si richiede un mutuo: il perito della banca tiene in forte considerazione le difformità che riscontra, con conseguenze dirette sulla cifra che l’istituto di credito è disposto a concedere. 

Questa situazione, secondo il MIT, concorrerebbe al fenomeno delle case in stato di abbandono, che spesso diventano ricettacoli di degrado urbano e che potrebbero invece rientrare nel mercato, oltretutto in un periodo di chiara emergenza abitativa. 

2. Come il Nuovo Decreto Semplifica la Procedura

Il Decreto “Salva Casa” semplifica notevolmente la procedura eliminando il requisito della doppia conformità per molte difformità parziali. Ora sarà possibile sanare queste irregolarità pagando una sanzione calcolata in base all’aumento di valore dell’immobile, senza dover ricostruire tutta la catena dei titoli abilitativi. Quindi, sì: c’è da pagare (e questo potrebbe alimentare i malpensanti che ritengono l’intera operazione un pretesto per fare cassa). 

Il decreto introduce anche il principio del silenzio-assenso: se l’Amministrazione non risponde entro i termini previsti, l’istanza si considera accettata​ (esattamente il contrario di quanto accade ora). 

3. Decreto Salva Casa: calcolo delle sanzioni

Abbiamo capito che le difformità verranno perdonate solo dietro pecunia. Ma di quanto stiamo parlando esattamente?

Le multe per la sanatoria delle difformità edilizie sono calcolate in base al maggior valore acquisito dall’immobile a seguito delle modifiche. Il pagamento della sanzione permette di evitare problemi legali futuri e facilita la regolarizzazione delle opere. Le sanzioni variano da un minimo di 1.000 euro fino a un massimo di 31.000 euro, in base all’entità dell’irregolarità e all’aumento di valore dell’immobile​. Le irregolarità lievi, come l’installazione di vetrate o la costruzione di tramezzi, possono essere sanate presentando una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) o un permesso di costruire in sanatoria.

4. Salva Casa, quando non si paga? Tolleranze costruttive ed esecutive

Esisteva già da prima una “soglia di tolleranza” per le piccole difformità. Queste maglie vengono ora notevolmente ampliate, a seconda che si tratti di tolleranze costruttive o esecutive. Andiamo con ordine:

Tolleranze costruttive: sono difformità edilizie di lieve entità che non costituiscono violazione della normativa edilizia. Es. il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta (pensiamo ai balconi). Secondo la vecchia normativa, se i cambiamenti erano contenuti entro il 2% dell’intera superficie dell’immobile, per regolarizzarli bastava aggiornare la scheda catastale, senza pagare alcuna sanzione. Con il Decreto Salva Casa sarà ancora così, ma la soglia di tolleranza sale proporzionalmente alla superficie utile dell’immobile (Attenzione: utile, non catastale!):

• oltre 500 metri quadrati: resta il 2%
• tra i 300 e i 500 metri quadrati: 3,5%
• tra i 100 e i 300 metri quadrati: 4%
• meno di 100 metri quadrati: 5% 

Tolleranze esecutive: si tratta di difformità “di cantiere”, ovvero di cambiamenti che solitamente si verificano durante lo svolgimento dei lavori di costruzione o ristrutturazione, es. le irregolarità geometriche, modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, diversa collocazione degli impianti, spostamento delle porte interne, gli errori progettuali corretti in cantiere etc.

Anche le tolleranze esecutive, purché contenute, potranno essere sanate senza pagare sanzioni. In entrambi i casi però vale una data di riferimento: il 24 maggio 2024, data entro la quale gli interventi devono essere stati realizzati. 

5. Modifiche al Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. n. 380/2001)

Il decreto modifica alcune regole del Testo Unico dell’Edilizia, classificando interventi come l’abbattimento di tramezzi interni o l’allargamento delle porte come edilizia libera. Questo significa che non è più necessario ottenere autorizzazioni complesse per questi lavori. Inoltre, chiarisce il concetto di “stato legittimo” degli immobili, una condizione attestante la piena conformità edilizia e urbanistica dell’immobile alla normativa nazionale, alle normative di settore, ai regolamenti edilizi e ai piani regolatori. Un cavillo che in origine poteva risultare paralizzante per molte opere di ristrutturazione o compravendite. 

Mini-case: è polemica…

Si tratta di un provvedimento che modifica la soglia minima dei requisiti necessari per l’abitabilità, ovvero l’altezza e la superficie.

La vecchia normativa, risalente al 1975, prevede che una casa può essere dichiarata abitabile solo se le pareti hanno un’altezza minima di 2.70 mt (2.40 per corridoi, bagni e ripostigli) e l’intera superficie è pari ad almeno 28 mq. Con il nuovo Salva Casa, la superficie potrebbe scendere a 20. Altro emendamento controverso che tornerà alla ribalta prima del 28 luglio è il cosiddetto Salva Milano. In estrema sintesi: nel capoluogo lombardo sono stati portati avanti numerosi interventi di “rigenerazione urbanistica”, con abbattimento di vecchi immobili e la costruzione di nuovi.

La Procura di Milano ha però aperto un’inchiesta: su ben 150 immobili pare che non sia stato rispettato l’iter procedurale richiesto dalla normativa vigente e questo ha dato origine a un contenzioso che ha puntato i fari contro la burocrazia farraginosa con cui gli enti locali devono misurarsi. 

Insomma, se vi siete trovati in difficoltà con i lavori di ristrutturazione di casa, consolatevi: il vostro sindaco ha praticamente gli stessi problemi… in scala più grande!

Conclusione

Il Decreto “Salva Casa” offre un’importante opportunità per i proprietari di immobili di regolarizzare piccole modifiche fatte senza permesso, riducendo burocrazia e sanzioni. Vediamo adesso, nel concreto, come verrà applicato.

Vi sentite già disorientati? Non possiamo darvi torto… ma ricordatevi che potete avere al vostro fianco il migliore alleato: il vostro avvocato, in grado di consigliarvi e illustrarvi in modo semplice tutti i passaggi necessari ad essere sempre in regola ed evitare sanzioni.

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